Нажмите ENTER, чтобы посмотреть результаты или нажмите ESC для отмены.

Вечно растущая недвижимость

Один из любимых инструментов инвестирования для граждан всего пост-советского пространства – это недвижимость. Власть может смениться, деньги – обесцениться, имущество – быть украдено мародёрами. А стены будут стоять в веках и достанутся потомству. Подобные убеждения – это наше наследство, генетическая память, доставшаяся от XX века.

Недвижимость как инструмент инвестирования популярна, ибо понятна. Что может быть проще, чем покупка квартиры и сдача её в аренду? Либо дождаться роста (она же всегда растёт!) и продать несколько лет спустя с гарантированной прибылью. Однако за этой простотой скрывается множество сложностей.

Свой бизнес нужно знать

Первое, что нужно запомнить: доходная недвижимость – это бизнес. И заниматься ей нужно именно как бизнесом.

  • Хорошенько разобраться в законодательстве, связанном с недвижимостью и налогами, чтобы не попасть впросак;
  • Здраво оценивать перспективы приобретаемого объекта – его состояние, историю, степень востребованности на рынке, местоположение, развитие инфраструктуры в том районе, который вы рассматриваете, конкуренцию, а также состояние и динамику самого рынка недвижимости;
  • Быть готовым сделать солидное финансовое вложение. Даже если недвижимость приобретается в ипотеку (о плюсах и минусах поговорим в отдельной статье!), первоначальный взнос, как правило, составит не менее нескольких сотен тысяч рублей;
  • Быть готовым к взаимодействию с большим количеством людей, что для интровертов – безусловный минус. Сюда входят и риэлторы, и арендаторы, и представители застройщика, и государственные органы.
  • Любить чтение форумов и разведку информации о строительстве перспективных объектов, развитии инфраструктуры района и т.д.

Практически ни у кого не получается обратить сдаваемую в аренду недвижимость в полностью пассивный доход. Только если отдать её на откуп посредникам, которые за вас сдадут, решат все проблемы с жильцами, отремонтируют если что, а вам просто перечислят деньги. Но такие посредники запросто съедят половину и без того скромной доходности! Так что в подобный «сервис» стоит влезать только владельцам элитного жилья. Которое сдаётся ну очень дорого. Во всех остальных случаях вам придётся нести бремя забот о своей квартире.

Три самых популярных вида инвестиций

Гарантия сверхдоходности

Помните о том, что получение сверхдоходностей практически в любом бизнесе, включая доходную недвижимость – возможно! Доказано сотнями успешных людей. Однако такими счастливчиками становятся обычно около 5% из числа тех, кто в этот бизнес пришёл. Самых увлечённых. Самых талантливых. Тех, кто обладает самыми полезными связями. Либо тех, кто удачно попал в струю. Все остальные – уходят и молчат о своих неудачах.

На данном феномене построен «эффект выживших». Почти вся статистика о бизнесе, накопленная за последние сто лет, – это статистика тех, кто остался на плаву. Успешных компаний и предпринимателей. Именно они учат толпы адептов тому, как разбогатеть на том или ином бизнесе. Удастся ли вам войти в вожделенные 5%? Прежде, чем ответить на этот вопрос, стоит задуматься о судьбе остальных 95%. Тех, кто получил средний доступный доход от инвестиций в недвижимость, а то и вовсе разочаровался в этом инструменте.

Я считаю, что любую инвестицию нужно рассматривать с позиции «я – середнячок», а не «я – звезда, которой уж точно повезёт больше, чем всем остальным». И выбирать те варианты вложения средств, которые по своим результатам удовлетворят середнячка.

Средняя доходность от сдачи квартиры в аренду в Москве и Московской области сейчас (начало 2019 года) составляет 4-5%. Для сравнения: ставки по облигациям федерального займа, т.н. ОФЗ, составляют порядка 7% за вычетом всех комиссий. При этом нет порога для входа в этот актив (можно вложить хоть тысячу рублей) и нет всей суеты, связанной с заботой о недвижимости. Если у вас есть квартира стоимостью 5 миллионов рублей, то от сдачи её в аренду вы получаете на сегодня примерно 250 тыс.в год. Если вложить эти средства в ОФЗ, получите 350 тыс. Сто тысяч – ощутимая разница. Можно в отпуск съездить на эти деньги.

Всякому человеку, который занимается бизнесом, я советую выводить часть прибыли в иные инвестиционные активы, например, на фондовый рынок.

Так будет соблюдён важнейший принцип инвестирования – диверсификация активов. Важно разложить яйца по разным корзинам, а не держать весь капитал в одной квартире, которая вполне может разочаровать – даже если она кажется надёжным источником дохода.

Эволюция человека, или как стать инвестором

В одной из следующих статей я расскажу о том, благодаря каким стратегиям добиваются опережающего роста своего капитала те, кто делают-таки на недвижимости 10-20% годовых. Пока же остановимся на теории о том, как формируются цены на недвижимость. Эта теория поможет понять, когда лучше покупать и продавать квартиры, чтобы ожидаемо оставаться в прибыли.

Иллюзия вечного роста

Память весьма избирательна. Люди хорошо запоминают чужие успехи и собственные провалы, надолго сохраняют послевкусие от упущенных возможностей. Именно таким послевкусием зачастую приправлены сожаления сегодняшних инвесторов в недвижимость о том, что им не удалось по каким-то причинам купить квартиры в Москве или Подмосковье в 2005-2006 годах. До того, как цены стремительно выросли – в четыре раза.

Подобного роста позже не случалось. Более того, после кризиса 2008 года цены снизились, и люди, покупавшие на пике, да ещё и в ипотеку – попали в очень тугую финансовую петлю. Но память о том, что однажды чудо случилось, и надежда на его повторение – живы. Россия вспрянет ото сна, и цены обязательно пустятся в дальнейший рост, надо только переждать трудные времена, купив объекты сейчас. Но есть ли основания у подобного оптимизма? Давайте взглянем на экономику вопроса.

Правда в том, что экономика отрасли, страны и мира в целом – циклична. Она то растёт, то откатывается назад. Любой подъём сменяется кризисом. За ростом цен следует их падение, а за падением – рост. Если вам кричат со всех углов о том, что вот теперь, здесь и сейчас, именно в этом активе будет вечный рост – бегите! Потому что именно так накачивают деньгами все финансовые пузыри накануне того момента, когда они лопнут.

Вся соль любой стратегии долгосрочного инвестирования – именно в игре на цикле. Это наука о том, как войти в актив в начале фазы роста, когда цены низкие, и выйти на пике – самых дорогих ценах.

Инвестиционные стратегии простым языком

Тут две сложности:

  • Аналитическая – как понять, какая фаза цикла для данного актива идёт сейчас?
  • Психологическая – очень тяжело покупать, когда всё рушится, и кажется, что дна этому краху нет. И продавать, когда всё растёт, и трубный глас маркетинга возвещает, что в этот раз – рост будет вечным.

Справедливая цена

Можно ли предсказать движение цен на рынке недвижимости? Безусловно, да.

Недвижимость – это по своей сути очень крупный товар. Для всякого такого актива существует  справедливая цена. Фактическая стоимость может отклоняться в ту или иную сторону в зависимости от множества причин, но справедливую цену – знать надо.

Есть очень условный способ определить, если ли на рынке недвижимости переоценённость.

В Европе и США считается, что стоимость рентной недвижимости должна окупаться за 20 лет сдачи в аренду – это и есть справедливая стоимость. Иначе говоря, если квартира стоит 5 миллионов рублей, а сдав её в аренду, можно получить доход 20 тысяч в месяц (за вычетом всех сопутствующих расходов, включая налоги), то 20 тыс *12 мес * 20 лет = 4,8 млн.руб. Квартира слегка, не критично переоценена. То есть «справедливая» доходность составляет 5% годовых… маловато для сегодняшней России.

Однако справедливости на рынках нет, и именно их несправедливость даёт возможность зарабатывать – либо разоряться. Цена на недвижимость зависит ещё и от соотношения спроса и предложения. Если спрос высокий, а предложение низкое, стоимость растёт.

Кто и когда покупает квартиры

Порассуждаем о судьбе цен жилой недвижимости. Законы, по которым работает бизнес коммерческой недвижимости, отличаются от жилой, но в целом экономические тенденции для обоих категорий совпадают.

От чего зависит платёжеспособный спрос на жилую недвижимость?

  • От доходов граждан. Если уровень благосостояния растёт, больше людей могут позволить себе новые квартиры, и спрос растёт. В последние годы среднедушевой доход населения, по данным Росстата, практически стоит на месте. Хотя так не во всех регионах. Чтобы оценить потенциал того или иного объекта недвижимости, надо узнать статистику в том регионе, где оно приобретается.
  • От изменений инфраструктуры. Для целей инвестирования эти перемены необходимо оценить до того, как информация станет доступна большинству других инвесторов. Так, в строжайшем секрете до поры, до времени держится информация о далеко идущих планах по открытию новых станций метрополитена. Потому что, как только сведения публикуются – цены на квартиры в соответствующих районах взлетают. И повезло тем, кто прознал о планах раньше и не ошибся в расчётах. Один из любимых видов спорта успешных инвесторов в недвижимость – разнюхать инсайдерскую информацию и войти в объект раньше, чем цена на него начнёт расти.
  • От доступности кредитов. Если ставка рефинансирования Центробанка снижается, то кредиты дешевеют. В такие периоды можно взять ипотеку по очень низким ставкам по сравнению с прошлыми годами, следовательно, ипотека становится доступнее. Спрос – растёт. Но и предложение тоже! Те же дешёвые кредиты доступны и строительным компаниям, и поставщикам материалов и оборудования. А поэтому больше жилья строится, и количество квартир в продаже растёт.

Фазы колебания цен на рынке недвижимости

Предложение на рынке недвижимости зависит от темпов строительства и от того, насколько быстро платёжеспособный спрос «поглощает» возведённые объекты.

Строительство – циклическая отрасль, и активность в ней нарастает и спадает следуя фазам экономического цикла, подобно дыханию великана. Один цикл составляет 5-7 лет.

Вот его фазы:

  • Подъём. В начале цикла количество строительных компаний увеличивается, они создают спрос на материалы, оборудование, рабочую силу. Следовательно, растёт прибыль промышленности, количество рабочих мест, зарплаты, объём платёжеспособного спроса.
  • Рост. К тому моменту, когда объекты строительства, начатые в фазе Подъёма, завершены, платёжеспособный спрос уже готов их скупать. Поэтому отрасль растёт дальше всё нарастающими темпами, и количество компаний увеличивается.
  • Стагнация. В какой-то момент нет нужды в таком количестве жилья, а строительство продолжается – ведь невозможно остановить возведение уже начатых домов. Отрасль имеет свою инерцию. Поскольку часть объектов продаётся плохо, цены на объекты снижаются.
  • Спад. На этом этапе недвижимости много, стоит она относительно дёшево, но покупать её некому – из-за спада в экономике доходы населения снизились, а ставки по кредитам выросли. Идёт борьба за покупателя с деньгами.
  • Кризис. Цены летят вниз, строительные компании, которые жили в долг, разоряются, появляется большой объём долгостроя.

Идеальный инвестор в недвижимость продаст квартиру в начале Стагнации, а купит – в момент Кризиса. Одна проблема: эти две точки обычно разделяются несколькими годами. Деньги в этом перерыве надо всё равно куда-то девать. И вторая проблема: никто не может точно сказать, в какой фазе цикла мы сейчас находимся. Никто не хочет продавать квартиру на растущем рынке! И держать деньги непонятно где, пока рынок не укатится вниз.

К тому же, идеальных инвесторов в недвижимость, следящих за циклом, почти не бывает. Большинство людей покупают квартиры, сдают их в аренду и тянут лямку, не задумываясь о сравнительной выгоде и суетности такого стиля инвестирования.

Что делать сегодня

Ниже данные Росстата по динамике цен на недвижимость с 2010 по 2017 годы. В процентах к предыдущему году. То есть, всё, что больше 100 – это рост; всё, что меньше 100 – снижение цен:

Из этих данных можно сделать выводы, что:

  • Подъём начался в 2010 году;
  • Фаза роста продолжалась в 2011 и 2012;
  • Стагнация началась в 2013 и захватила 2014;
  • Спад и кризис «легли» на 2015-2016 годы;
  • В 2017 году начался новый подъём

Значит, сейчас, в начале 2019 года, мы находимся, скорее всего, уже в фазе роста. Недвижимость можно покупать, но если хочется выгодно её продать с ростом стоимости, то сделать это лучше года через три-четыре. Правда, никто не знает, сколько продлится новый цикл – пять лет, семь или все девять.

И ещё немного о том, насколько выгодно покупать «вечно растущую в цене» недвижимость. Ниже приведены данные того же Росстата по индексу потребительских цен. Это тот тип инфляции, который актуален для большинства людей.

Главный вывод, который можно сделать – инфляция в России в последние 8 лет почти всегда опережала рост цен на недвижимость. А следовательно, квартиры в большинстве случаев плавно обесценивались, даже при том, что номинальная стоимость могла расти. Такая вот печальная статистика.

Надеюсь, мне удалось развенчать миф о вечном росте цен на недвижимость.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!

Запишись на первую консультацию со скидкой 90%

Подписывайся на обновления, чтобы получать ещё больше пользы!


Тоже интересно почитать:


Понравилось? Подпишитесь на рассылку!


Обсудить Вконтакте



Обсудить в Facebook

Комментарии

Оставь коментарий