Вы слышали про строительные кооперативы? Думаете, это пережиток прошлого? Ан нет. Они существуют.
Возникнув в Советском Союзе в 1921 году, кооперативы пережили ренессанс, прошли смену политического строя, трансформировались и прижились в рынке. Сейчас, по разным данным, в России существуют чуть более сотни жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также другие похожие формы организации — жилищные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Некоторые видят в них хорошую альтернативу ипотеке, другие обходят ЖСК стороной, опасаясь мошеннических схем. Все плюсы, минусы и способы защиты – в сегодняшнем разборе!
Немного истории
Первые жилищные кооперативы появились Советском Союзе в 1921 году и уже к 1937 прекратили свое существование. Пожалуй, самым знаменитым примером ЖСК того времени является «поселок художников» «Сокол» в Москве в районе одноименной станции метро.
Возродились строительные кооперативы в 1958 году. Тогда государство давало пайщикам ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Несмотря на дороговизну квартир, в советские кооперативы была очередь. Хотя члены ЖСК теряли право на получение бесплатного жилья от государства.
Сейчас власти пытаются вернуть к жизни программы ЖСК с господдержкой. Кроме того, действуют множество ЖСК, сохранившиеся со времен СССР, хотя занимаются они в основном эксплуатацией жилья, а не строительством.
Есть в России и действующие ЖСК в форме застройщиков. Создать и вступить в кооператив сейчас возможно, законодательство позволяет. Но если раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 2018 года такие кооперативы могут вкладывать деньги только в готовое жилье. Однако старые кооперативы по-прежнему финансируют строительство.
Сейчас в нашей стране существует три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные.
Так, жилищный накопительный кооператив может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. Как утверждают юристы, пайщики жилищно-накопительных кооперативов лучше защищены законом от мошеннических схем, чем члены тех же ЖСК. Хотя риск все равно велик: за год из 78-ми работающих в России жилищных накопительных кооперативов 12 было закрыто, еще 4 оказались на грани банкротства.
Как это работает
В законе деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов описана в главе 11 Жилищного кодекса. Жилищно-накопительный кооператив регулируется ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
В жилищно-строительный и в жилищно-накопительный кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит или банк отказывает в ипотеке.
Правом на вступление в кооператив обладают все граждане, достигшие 16 лет, а также юридические лица. Кооператив может быть создан либо исключительно гражданами, либо исключительно юридическими лицами, либо совместно гражданами и юридическим лицами. Главная обязанность члена кооператива – внести паевой взнос, соответствующий стоимости жилья. Паевой взнос может быть внесен единовременно или в рассрочку, в зависимости от положений устава.
Пайщики создают общий котел – паевой фонд, куда каждый участник, как правило, ежемесячно вкладывает определенную сумму. Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.
Пайщик сам выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование.
На деньги из общего котла кооператив может купить только жилье: дом или квартиру. Но не может потратить их на строительные материалы, рассчитаться с подрядчиком или выплатить зарплату сотрудникам кооператива. На прочие цели кооператив может тратить только членские и вступительные взносы, которые также платят пайщики.
Не знаю как вам, а мне структура напоминает пирамиду. Из ваших денег покупают жильё вступившему ранее члену. Вам покупают жильё из взносов тех, кто пришёл после вас. Где гарантия, что они будут? Нигде. Именно поэтому столько случаев разорения и судебных тяжб вокруг ЖНК.
Сколько надо платить
В кооперативе расчет ведут на квадратные метры. После того, как вносится первоначальный платеж, пайщику рассчитывают, сколько квадратных метров осталось выкупить, и делят их на срок рассрочки. Размер ежемесячного паевого взноса возрастает пропорционально цене квартиры, поэтому существует риск увеличения выплат из-за резкого скачка цен на недвижимость.
Сразу для вступления в кооператив пайщику придется заплатить:
— Вступительный взнос (платится один раз) — обычно около 10 000 рублей. Не входит в платёж за жильё, то есть платится «сверху»
— Членский взнос можно платить каждый месяц или заплатить сразу за год — обычно 1000 рублей. Также идёт в нагрузку к первоначальному взносу и ежемесячным платежам.
— Паевый взнос в размере первоначального взноса за квартиру (обычно 30-50% от стоимости квартиры на момент покупки). Если свободных денег нет, то в случае с жилищно-накопительным кооперативом на взнос можно накопить на счете паевого фонда. Но с учетом того, что помимо паевого взноса придется ежемесячно платить членские взносы в кооператив, такая форма накопления становится невыгодной.
Плюсы и минусы
Главное отличие кооперативной покупки недвижимости от ипотеки – то, что собственником ипотечной квартиры можно становиться сразу, хотя квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита. В случае с кооперативом до полного погашения паев квартира остается собственностью кооператива. Еще один минус — в случае с кооперативом возрастает опасность стать жертвой мошенников.
Способов найти кооператив несколько. Наиболее защищенный — поиск по официальному реестру на сайте Банка России с последующей проверкой документов по ЕГРЮЛ. При таком способе стоит обратиться внимание на графу неблагонадежности кооператива, где указаны организации в стадии ликвидации или банкротства. Также необходимо смотреть на количество пайщиков кооператива.
Кроме того, следует внимательно изучить:
- Документы с сайта кооператива (Устав, Положение о формах участия, Положение о паевом фонде, Решение Банка России)
- Годовой отчёт
- Аудиторское заключение
- Документ о расходовании активов
- Отзывы из социальных сетей
Но тут следует оговориться, что даже тщательная проверка документов не защитит вас от потери средств, если кооператив окажется строительной пирамидой и нечистоплотный делец решит сбежать с вашими деньгами за границу. Существуют и другие риски – строительство может быть заморожено, кооператив растратит паевые взносы или пайщики могут выйти из ЖНК.
Есть примеры создания ЖСК дольщиками, уже пострадавших от мошенников. Один из них – ЖСК, созданный на обломках строительной пирамиды Сабидом. Построив 3 поселка таунхаусов, Сабидом привлек деньги на новые два на Пятницком шоссе в ближайшем Подмосковье. Дольщиков оформляли по договорам предварительного участия в строительстве, которые впоследствии должны были переоформляться в договора долевого участия. Однако в 2015 году, после очередного валютного кризиса, учредители Сабидома бежали за границу вместе с деньгами дольщиков. Земли и прочие активы были арестованы, стройка (точнее ее видимость) заморожена. 300 пострадавших собственников – участники строительства поселка «Немецкая деревня» — через годы судов и юридической волокиты создали свой ЖСК, добившись назначения своего конкурсного управляющего в ООО, в аренде у которого находится земля под будущим поселком. Однако фактически кроме земли у ЖСК нет ничего – нет средств на возведение таунхаусов. Периодически в переговоры с ЖСК вступают застройщики, обещающие разные варианты возведения жилья в обмен на свою долю в проекте и надеждой на преференции от властей. Но пока, спустя 5 лет, на месте поселка так и остается заросшее сорняками «поле чудес» с закопанными миллионами.
Основным плюсом называют экономию по сравнению с банковской ипотекой. Однако если учесть рост платежей (чего не бывает с ипотекой – так как стоимость фиксируется на дату заключения ДДУ) и обязательные взносы, так ли это выгодно? Надо считать и сравнивать отдельно для каждого случая, так как сейчас и ставки по ипотеке стали более чем демократичными.
Что ни говори, при ипотеке инвестор защищён намного лучше. Как минимум, кроме него застройщика ещё проверяет строгий банк, а также государство накладывает ограничения по расходованию средств на застройщика. Вам решать, стоят ли риски при ЖНК той экономии, которой сулит кооператив.
Вступать или нет в жилищный кооператив – решать вам. Но перед решением никогда не мешает получить второе мнение.
ЗАПИСЫВАЙТЕСЬ НА КОНСУЛЬТАЦИЮ!
