Инвестиции в недвижимость через REIT

Инвестировать в REIT проще и дешевле, чем в физическую недвижимость. Продается фонд значительно быстрее реальных квадратных метров; как правило, показывает высокую доходность; получать свой профит инвестор будет в долларах. О всех преимуществах, а также о нюансах инвестирования в REIT поговорим в статье.

Инвестиции в недвижимость всегда оцениваются людьми положительно. Такие инвестиции выступают синонимом надежного и грамотного вложения средств. Имея в собственности жилые или коммерческие площади, можно зарабатывать либо сдавая их в аренду, либо перепродавать по более выгодным ценам. Расстраивает только то, что первоначально на покупку недвижимости нужны миллионы рублей, которых, как правило, нет; время на поиск недвижимости, а потом и арендаторов или покупателей для нее; средства также понадобятся на содержание помещений и коммунальные платежи. А если мы говорим о недвижимости за границей, то потраченных усилий будет в разы больше.

Гарантированный вечный доход

Инвестировать в зарубежную недвижимость можно и проще, если знать о REIT.

REIT (Real Estate Investment Trust) — это инвестиционные фонды (или трасты) недвижимости, которые покупают или строят объекты по всему миру, потом сдают их в аренду. Свою деятельность они ведут на деньги инвесторов и выплачивают им дивиденды с прибыли. REIT обязаны отдавать вкладчикам 90% своего дохода. Дивиденды выплачиваются обычно раз в квартал. Есть фонды, выплаты акционерам в которых происходят ежемесячно.

Стоит заметить, что эта форма управления недвижимостью существует за рубежом, преимущественно на американском и европейском рынках. То есть большинство таких трастов – это иностранные инвестиции (пусть и оформленные через российского брокера). В России подобные инвестиции также существуют – но чаще всего в форме ЗПИФ (закрытых ПИФов), доступным только квалифицированным инвесторам.

ETF, ПИФ, БПИФ: формы коллективных инвестиций

Средняя доходность акций REIT- 2-5% в долларовом эквиваленте. Это чуть меньше доходности зарубежных акций компаний, но больше доходности государственных облигаций. Получение дохода в долларах — хороший вариант для тех, кто боится девальвации национальной валюты.

Для того, чтобы стать совладельцем коллективной недвижимости, не нужны миллионы. Достаточно приобрести пай фонда, стоимость которого стартует от 100-200 долл. Пайщики освобождены от рутины — все дальнейшие правоотношения с арендаторами (потенциальными покупателями), а также деятельность по должному содержанию квадратных метров ведут управленцы REIT.

Виды REIT

REIT бывают двух основных типов:

Долевые (Equity REIT)

Львиная часть доходов таких фондов формируется за счет арендных платежей; не исключена перепродажа недвижимости – как одного из вариантов увеличения прибыли. Долевых REIT в мире больше всего. И у инвесторов они пользуются большей популярностью, так как имеют прозрачную структуру деятельности и понятные критерии оценки доходности.

Ипотечные (Mortgage REIT)

Владеют не реальными квадратными метрами, а ипотечными закладными.

Еще бывают REIT смешанного типа, среди активов которых и физическая недвижимость, и ипотечные закладные.

Долевые REIT-фонды делятся также секторально:

  • офисная недвижимость
  • складская
  • жилая
  • социальная
  • отельная
  • торговая
  • инфраструктурные объекты.

Имущественные трасты обычно миксуют недвижимость из разных областей назначения. Редко когда REIT занимаются только коммерческими или только жилыми площадями. Кроме того, REIT не ограничены географически: в одном фонде может быть сосредоточена недвижимость из разных континентов. Все это существенным образом диверсифицирует инвестиции.

Где купить REIT?

Основной доход REIT получают со сдачи недвижимости в аренду, что гарантирует фонду стабильное поступление денежных средств, а вкладчикам – высокие дивиденды. Это делает REIT желанным активом для инвестора.

Купить REIT на бирже можно как через иностранный брокерский счет, так и у российского брокера. Но есть отличия:

  • Разнообразие выбора. На мировых биржах представлены около 300 фондов недвижимости. Акции REIT в России торгуются на Санкт-Петербургской бирже – около 40 фондов из состава индекса S&P 500. Недавно предложения по REIT появились и на Московской бирже – в категории ESG — солнечные трасты недвижимости. То есть более широкий выбор, конечно, у зарубежного брокера.
  • Налоговая нагрузка. Российский инвестор платит с доходов и дивидендов по американским акциям 30% налога в бюджет США. Так будет, если покупать на отечественной бирже. Можно значительно сэкономить при покупке REIT-активов у иностранного брокера. В этом случае 10% удержит американская казна и 3% пойдут в российский бюджет. Очевидно, что 13% это не 30%. Следует учитывать, что составлять налоговую декларацию в ФНС России в случае приобретения акций REIT через иностранный брокерский счет нужно будет самому инвестору.
  • Комиссии за ведение счета и операции. Иностранный брокер взимает комиссию за ведение счета, российский – нет. Но у первого комиссии по операциям значительно ниже, чем у второго.
  • Капитал. Порог входа в трастовые фонды, которые представлены на российских биржах, ниже, чем REIT, которые может предложить иностранный брокер. Грубо говоря, для работы с иностранным брокером нужны более солидные суммы на счете.

Как выбрать REIT?

Заниматься отбором REIT для инвестирования придется, обращая внимание на ключевые финансовые показатели — капитализацию, доходность последних лет, кредитные рейтинги, состав недвижимости и ее географию, перспективность выбранных направлений. К примеру, сейчас стоит обратить внимание на REIT – лидеров в области телекоммуникационной инфраструктуры; REIT, владеющих земельными участками для быстросборного жилья дата-центрами, складскими помещениями (на волне развития e-соmmerce); REIT в сфере здравоохранения. В общем, те фонды, недвижимость под управлением которых будет пользоваться спросом.

Вечно растущая недвижимость

Все публичные фонды, акции которых торгуются на бирже, можно найти на сайте reit.com. Перечень REIT, которые предлагает к покупке Санкт-Петербургская биржа, искать нужно в кабинете инвестора в секторе «Недвижимость». Кроме того, всегда полезно изучить официальные сайты компаний.

Для пассивного инвестирования больше подойдет ETF на фонды REIT. Эдакая матрешка – в фонде еще ряд фондов. Широкая диверсификация позволяет существенно снижать риски. Самые крупные ETF на REIT в мире – это Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ) и Vanguard Global ex-U. S. Real Estate Index Fund (VNQI).

Посмотрим, как выглядят ключевые характеристики REIT на примере двух фондов.

American Tower.

  • Рыночная стоимость: 95,5 млрд долл.
  • Дивидендная доходность: 2,2%
  • Принадлежит 181 000 вышек сотовой связи в США, Индии, Европе, Африке.

Digital Realty.

  • Рыночная стоимость: 37,4 млрд долл.
  • Дивидендная доходность: 3,4%.
  • Принадлежит 284 центра обработки данных в 23 странах на 6 континентах.

В заключение

REIT-инструмент имеет надежность, высокую доходность, защиту от инфляции, обширную диверсификацию инвестиций, ликвидность паев. Единственный большой минус для российского инвестора – съедаемый высоким налогом доход. Потому стоит рассматривать REIT больше для долгосрочного инвестирования либо для инвестиций за рубежом. На дистанции 20-30 лет начинает работать магия сложного процента – рост совокупного капитала таков, что с легкостью перекрывает понесенные ранее издержки.

ЗАПИСЫВАЙТЕСЬ НА КОНСУЛЬТАЦИЮ!

SmartFinWay
Text.ru - 100.00%

Предыдущая запись
SPAC-инвестиции
Следующая запись
Что такое инвестиционный портфель?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Заполните поле
Заполните поле
Пожалуйста, введите корректный адрес email.

Меню

Хотите, обсудим Ваш вопрос на бесплатной консультации? Напишите мне