Инвестировать в REIT проще и дешевле, чем в физическую недвижимость. Продается фонд значительно быстрее реальных квадратных метров; как правило, показывает высокую доходность; получать свой профит инвестор будет в долларах. О всех преимуществах, а также о нюансах инвестирования в REIT поговорим в статье.

Инвестиции в недвижимость всегда оцениваются людьми положительно. Такие инвестиции выступают синонимом надежного и грамотного вложения средств. Имея в собственности жилые или коммерческие площади, можно зарабатывать либо сдавая их в аренду, либо перепродавать по более выгодным ценам. Расстраивает только то, что первоначально на покупку недвижимости нужны миллионы рублей, которых, как правило, нет; время на поиск недвижимости, а потом и арендаторов или покупателей для нее; средства также понадобятся на содержание помещений и коммунальные платежи. А если мы говорим о недвижимости за границей, то потраченных усилий будет в разы больше.

Гарантированный вечный доход

Инвестировать в зарубежную недвижимость можно и проще, если знать о REIT.

REIT (Real Estate Investment Trust) — это инвестиционные фонды (или трасты) недвижимости, которые покупают или строят объекты по всему миру, потом сдают их в аренду. Свою деятельность они ведут на деньги инвесторов и выплачивают им дивиденды с прибыли. REIT обязаны отдавать вкладчикам 90% своего дохода. Дивиденды выплачиваются обычно раз в квартал. Есть фонды, выплаты акционерам в которых происходят ежемесячно.

Стоит заметить, что эта форма управления недвижимостью существует за рубежом, преимущественно на американском и европейском рынках. То есть большинство таких трастов – это иностранные инвестиции (пусть и оформленные через российского брокера). В России подобные инвестиции также существуют – но чаще всего в форме ЗПИФ (закрытых ПИФов), доступным только квалифицированным инвесторам.

ETF, ПИФ, БПИФ: формы коллективных инвестиций

Средняя доходность акций REIT- 2-5% в долларовом эквиваленте. Это чуть меньше доходности зарубежных акций компаний, но больше доходности государственных облигаций. Получение дохода в долларах — хороший вариант для тех, кто боится девальвации национальной валюты.

Для того, чтобы стать совладельцем коллективной недвижимости, не нужны миллионы. Достаточно приобрести пай фонда, стоимость которого стартует от 100-200 долл. Пайщики освобождены от рутины — все дальнейшие правоотношения с арендаторами (потенциальными покупателями), а также деятельность по должному содержанию квадратных метров ведут управленцы REIT.

Виды REIT

REIT бывают двух основных типов:

Долевые (Equity REIT)

Львиная часть доходов таких фондов формируется за счет арендных платежей; не исключена перепродажа недвижимости – как одного из вариантов увеличения прибыли. Долевых REIT в мире больше всего. И у инвесторов они пользуются большей популярностью, так как имеют прозрачную структуру деятельности и понятные критерии оценки доходности.

Ипотечные (Mortgage REIT)

Владеют не реальными квадратными метрами, а ипотечными закладными.

Еще бывают REIT смешанного типа, среди активов которых и физическая недвижимость, и ипотечные закладные.

Долевые REIT-фонды делятся также секторально:

• офисная недвижимость
• складская
• жилая
• социальная
• отельная
• торговая
• инфраструктурные объекты.

Имущественные трасты обычно миксуют недвижимость из разных областей назначения. Редко когда REIT занимаются только коммерческими или только жилыми площадями. Кроме того, REIT не ограничены географически: в одном фонде может быть сосредоточена недвижимость из разных континентов. Все это существенным образом диверсифицирует инвестиции.

Где купить REIT?

Основной доход REIT получают со сдачи недвижимости в аренду, что гарантирует фонду стабильное поступление денежных средств, а вкладчикам – высокие дивиденды. Это делает REIT желанным активом для инвестора.

Купить REIT на бирже можно как через иностранный брокерский счет, так и у российского брокера. Но есть отличия:

• Разнообразие выбора. На мировых биржах представлены около 300 фондов недвижимости. Акции REIT в России торгуются на Санкт-Петербургской бирже – около 40 фондов из состава индекса S&P 500. Недавно предложения по REIT появились и на Московской бирже – в категории ESG — солнечные трасты недвижимости. То есть более широкий выбор, конечно, у зарубежного брокера.
• Налоговая нагрузка. Российский инвестор платит с доходов и дивидендов по американским акциям 30% налога в бюджет США. Так будет, если покупать на отечественной бирже. Можно значительно сэкономить при покупке REIT-активов у иностранного брокера. В этом случае 10% удержит американская казна и 3% пойдут в российский бюджет. Очевидно, что 13% это не 30%. Следует учитывать, что составлять налоговую декларацию в ФНС России в случае приобретения акций REIT через иностранный брокерский счет нужно будет самому инвестору.
• Комиссии за ведение счета и операции. Иностранный брокер взимает комиссию за ведение счета, российский – нет. Но у первого комиссии по операциям значительно ниже, чем у второго.
• Капитал. Порог входа в трастовые фонды, которые представлены на российских биржах, ниже, чем REIT, которые может предложить иностранный брокер. Грубо говоря, для работы с иностранным брокером нужны более солидные суммы на счете.

Как выбрать REIT?

Заниматься отбором REIT для инвестирования придется, обращая внимание на ключевые финансовые показатели — капитализацию, доходность последних лет, кредитные рейтинги, состав недвижимости и ее географию, перспективность выбранных направлений. К примеру, сейчас стоит обратить внимание на REIT – лидеров в области телекоммуникационной инфраструктуры; REIT, владеющих земельными участками для быстросборного жилья дата-центрами, складскими помещениями (на волне развития e-соmmerce); REIT в сфере здравоохранения. В общем, те фонды, недвижимость под управлением которых будет пользоваться спросом.

Вечно растущая недвижимость

Все публичные фонды, акции которых торгуются на бирже, можно найти на сайте reit.com. Перечень REIT, которые предлагает к покупке Санкт-Петербургская биржа, искать нужно в кабинете инвестора в секторе «Недвижимость». Кроме того, всегда полезно изучить официальные сайты компаний.

Для пассивного инвестирования больше подойдет ETF на фонды REIT. Эдакая матрешка – в фонде еще ряд фондов. Широкая диверсификация позволяет существенно снижать риски. Самые крупные ETF на REIT в мире – это Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ) и Vanguard Global ex-U. S. Real Estate Index Fund (VNQI).

Посмотрим, как выглядят ключевые характеристики REIT на примере двух фондов.

American Tower.

• Рыночная стоимость: 95,5 млрд долл.
• Дивидендная доходность: 2,2%
• Принадлежит 181 000 вышек сотовой связи в США, Индии, Европе, Африке.

Digital Realty.

• Рыночная стоимость: 37,4 млрд долл.
• Дивидендная доходность: 3,4%.
• Принадлежит 284 центра обработки данных в 23 странах на 6 континентах.

В заключение

REIT-инструмент имеет надежность, высокую доходность, защиту от инфляции, обширную диверсификацию инвестиций, ликвидность паев. Единственный большой минус для российского инвестора – съедаемый высоким налогом доход. Потому стоит рассматривать REIT больше для долгосрочного инвестирования либо для инвестиций за рубежом. На дистанции 20-30 лет начинает работать магия сложного процента – рост совокупного капитала таков, что с легкостью перекрывает понесенные ранее издержки.

ЗАПИСЫВАЙТЕСЬ НА КОНСУЛЬТАЦИЮ!